İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Hakkında Sıkça Sorulanlar Sorular

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) 350. maddesinde “Gereksinim, Yeniden İnşa ve İmar”başlığı altında düzenlenmiştir. İlgili maddeye göre, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında mahkeme, ihtiyacın gerçek ve samimi olup olmadığını değerlendirerek tahliyeye karar vermektedir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları Nelerdir?

• Kiralayan, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi,
• Bu kişilerin taşınmaz ihtiyacının samimi, gerçek ve zorunlu olması,
• Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşmenin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalı,
• Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uygun olarak belirlenen tarihler içinde dava açılmalıdır.

İhtiyacın Gerçek, Samimi, Zorunlu olup olmadığı Nasıl Tespit Edilir?

Kira tespit davası, kiracı veya kiraya veren tarafından açılabilmektedir. Taşınmazın birden fazla malikinin olduğu durumlarda elbirliği mülkiyet hali söz konusu ise tüm maliklerin davayı birlikte açmaları gerekmektedir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme?

TBK m. 345 uyarınca, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin olan kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak davanın açıldığı tarih, mahkemece belirlenecek olan kira bedelinin hangi kira döneminden itibaren uygulanacağı hususunda belirleyici olacaktır.

Kira tespit davası ile tespit olunacak yeni kira bedelinin, izleyen kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanabilmesi için kira tespit davasının yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin olarak kiracıya bildirimde bulunulmuş olması gerekmektedir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Dava Açma Süresi Nedir?

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılması gerekmektedir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise her altı aylık dönem fesih dönemidir. Altı aylık fesih döneminden en az üç ay önce kiracıya bildirimde bulunmak ve altı aylık fesih dönemi dolduktan sonra bir ay içerisinde de davanın açılması gerekmektedir.

Kiracısı Olduğum Taşınmaz Satıldı. Yeni Malik Tahliye Talep Edebilir Mi?

Kiralananın herhangi bir sebeple el değiştirmesi halinde yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olmaktadır.

Yeni malik TBK 351 maddesinde yer alan şartların varlığı halinde, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir dava ile sona erdirebilir.

TBK 351 maddesinde yer alan şartlar ise, edinen kişi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ve işyeri gereksiniminin mevcut olmasıdır.

Ev Sahibi Tahliye Sonrası Bir Başkası ile Yeni Kira Sözleşmesi Düzenledi, Ne Yapabilirim?

TBK 355 maddesinde yer alan “yeniden kiralama yasağı” maddesi uyarınca, kiraya veren ihtiyaç nedeniyle kiralananın tahliyesini sağladığında, herhangi bir haklı neden bulunmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başka birine kiralayamaz.

Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Mümkün Mü?

6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na göre Arabuluculuk, alternatif uyuşmazlık çözüm yollarından olup tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebilecekleri ve kamu düzeninden sayılmayan işlerden kaynaklanan uyuşmazlıklar bakımından uygulanır. Kira uyuşmazlıkları tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebildikleri bir konuya ilişkin olduğundan arabuluculuk yöntemiyle çözüme kavuşturulması mümkündür.

Her iki tarafın ticari işletme olması halinde kira alacaklarına ilişkin uyuşmazlıklarda arabuluculuk yöntemine başvurulması dava şartıdır.  Böyle bir durumda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur.

Kira uyuşmazlığının arabuluculuk yöntemiyle çözümü mahkeme yargısına göre birtakım avantajlara sahiptir. Günümüzde mahkeme yargısı uzun yıllar sürmekte, dava masrafları söz konusu olmaktadır. Bununla birlikte, yargılama süreci boyunca taraflar arasındaki ilişkinin devamı ve geleceği zarar görmektedir. Hak temelli bir yargılama olan mahkeme yargılaması sonucunda kanunlar çerçevesinde verilen karar taraflar için bağlayıcı olmaktadır.

Arabuluculuk yöntemi ile uyuşmazlığın çözümü kısa zaman içerisinde sağlanabilmektedir. Bununla birlikte taraflar arasındaki ikili ilişkinin korunması sağlanmaktadır. Arabuluculuk menfaat temelli bir uyuşmazlık çözüm yöntemi olduğundan taraflar anlaşacakları konuları serbestçe belirleyebilmektedir. Arabuluculuk uyuşmazlık çözüm yöntemi sonucunda anlaşma sağlanması halinde, tarafların anlaştığı hususlar hızlı ve etkin bir şekilde uygulamaya konulabilmektedir. Arabuluculuk sürecinin sonunda düzenlenen anlaşma belgesi, taraflar ve avukatları ile birlikte imzalanması halinde ilam niteliğinde belge sayılmaktadır. Arabuluculuk, kira uyuşmazlıklarının çözümünde hızlı ve etkin bir çözüm yöntemi olarak uygulanabilmektedir.