Kira Uyuşmazlıklarında Sıkça Sorulan Sorular
Ev Sahibi Geriye Dönük Kira Zammı İsteyebilir Mi?
Geriye dönük kira zammı talebinin geçerliliği bulunmamaktadır. Ancak kiraya veren (ev sahibi), kira tespit davası ikame etmiş ve kanunda yer alan koşulları sağladıysa tespit olunacak yeni kira bedelinin, izleyen kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanabilmesi mümkündür. Bu halde dava sonuçlandığında, kanunda yer alan koşulların varlığı halinde tespit olunan yeni kira bedelinin kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanabilmesi mümkündür.
Ev Sahibi Ara Zam Talebinde Bulunabilir Mi?
Kira sözleşmesinin yenileme dönemi haricinde ara zam talebine konu edilmesinin hukuken bir geçerliliği bulunmamaktadır. Ancak kira sözleşmelerine ilişkin şartlar, sözleşme serbestisi ilkesi uyarınca taraflarca belirlenir. Tarafların anlaşması halinde kira sözleşmesinde değişiklikler yapılabilir.
Kira Artış Oranı Neye Göre Yapılır? Nasıl Hesaplanır?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) md. 344 “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.” şeklinde düzenlenmiştir.
Kira zam (artış) oranı bir önceki yılın kira tutarına ve son 12 ayın tüketici fiyat endeksi (TÜFE)’ye göre belirlenmektedir. 12 aylık tüfe ortalamasının üzerinde zam uygulaması kanunen geçerli değildir. Bununla birlikte, 7409 sayılı Kanun ile TBK’ya eklenen geçici madde uyarınca, 10.06.2022-01.07.2023 tarihleri arasında yenilenen konut kirası sözleşmelerinde artış oranı %25 ile sınırlandırılmıştır.
Ev Sahibi İle Kira Artış Oranında Anlaşamadık, Evden Çıkmam Gerekir Mi?
Kira artış oranı yasal sınırlar içerisindeyse veya taraflar kira artış oranı üzerinde anlaşma sağladıysa geçerli olacaktır. Taraflar, yasal sınırları aşan kira artış oranında anlaşma sağlamadıysa, kiracı anlaşma sağlanamayan bedeli ödemeye zorlanamaz, bu sebeple taşınmazdan tahliye edilemez. Kiraya veren (ev sahibi) anlaşma sağlanamayan bedele ilişkin i kira tespit davası ikame ederek mahkeme tarafından belirlenmesini talep edebilir.
Ev Sahibi İhtiyaç Nedeniyle Taşınmazı Boşaltmamı İstiyor, Evden Çıkarılır Mıyım?
Ev sahibinin taşınmazı bir başkasına satması hali ile kendisinin veya yakınının ihtiyacı söz konusu olduğunda, bu durumun kiracıya yazılı bildirilmesi halinde 6 ay süre verilmesi şartıyla tahliye söz konusu olabilir. Kiracı taşınmazı mevcut koşullar dahilinde tahliye etmez ise, kiraya veren (ev Sahibi) tarafından tahliye davası açılması gerekmektedir.
Ev Sahibi Kira Artış İçin Israrla arıyor, ne yapmalıyım?
Kira sözleşmesinde tarafların bir takım hak ve yükümlülükleri bulunmaktadır. TBK md. 301’de de açıkça ifade edildiği üzere, “Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.”
Kiraya verenin yasal sınırların üzerinde bir kira artış oranında ısrar etmesi ve kiracıyı ısrarla araması, ısrarla konutu ziyaret etmesi, “ya öde ya çık” tutumu ile rahatsız etmesi gibi hallerde Türk Ceza Kanunu’nda yer alan birtakım suçların maddi koşulları oluşabilir. Bu kapsamda savcılığa suç duyurusunda bulunulması uygun olacaktır.
Tahliye Koşulları Oluşan Kiracı Evden Çıkmazsa Ne olur?
Tahliye koşulları oluşan kiracının tahliyesi için yasal yollara başvurulması gerekmektedir.
Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Mümkün Mü?
Arabuluculuk, alternatif uyuşmazlık çözüm yollarından olup tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebilecekleri ve kamu düzeninden sayılmayan işlerden kaynaklanan uyuşmazlıklar bakımından uygulanır. Kira uyuşmazlıkları tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebildikleri bir konuya ilişkin olduğundan arabuluculuk yöntemiyle çözüme kavuşturulması mümkündür. 05.04.2023 tarih ve 32154 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda değişiklikler yapılmıştır. Bu kapsamda, kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvuru zorunlu hale getirilmiştir. Söz konusu kanun değişikliği 01.09.2023 tarihinde yürürlüğe girecek olup, 01.09.2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk uygulaması başlayacaktır.
Her iki tarafın ticari işletme olması halinde kira alacaklarına ilişkin uyuşmazlıklarda arabuluculuk yöntemine başvurulması dava şartıdır. Böyle bir durumda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur.
Kira uyuşmazlığının arabuluculuk yöntemiyle çözümü mahkeme yargısına göre birtakım avantajlara sahiptir. Günümüzde mahkeme yargısı uzun yıllar sürmekte, dava masrafları söz konusu olmaktadır. Bununla birlikte, yargılama süreci boyunca taraflar arasındaki ilişkinin devamı ve geleceği zarar görmektedir. Hak temelli bir yargılama olan mahkeme yargılaması sonucunda kanunlar çerçevesinde verilen karar taraflar için bağlayıcı olmaktadır. Arabuluculuk yöntemi ile uyuşmazlığın çözümü kısa zaman içerisinde sağlanabilmektedir. Bununla birlikte en önemlisi taraflar arasındaki ikili ilişkinin korunması sağlanmaktadır. Arabuluculuk menfaat temelli bir uyuşmazlık çözüm yöntemi olduğundan taraflar anlaşacakları konuları serbestçe belirleyebilmektedir. Arabuluculuk, kira uyuşmazlıklarının çözümünde hızlı ve etkin bir çözüm yöntemi olarak uygulanabilmektedir.
