Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, kira bedelinin günün piyasa koşulları dikkate alınarak uyarlanmasının talep edildiği dava türüdür. Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) 344. Maddesine göre, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni kira bedelinin tespiti için dava açılması mümkündür.

Kira Tespit Davası Hangi Durumlarda Açılabilir?

Kira tespit davası, yasal sınırın üzerinde bir kira artış oranı belirlenmesi, tarafların kira artış oranı üzerinde anlaşma sağlayamaması ve beş yıldan uzun süreli kira sözleşmesinin bulunması halinde açılabilmektedir.

Yasal sınırın üzerinde bir kira artış oranı belirlenmesi: Sözleşme serbestisi ilkesi uyarınca kira bedeli artış oranı taraflarca belirlenmektedir. Ancak kanun koyucu kiracıyı korumak amacıyla kira artış oranında birtakım sınırlamalar öngörmüştür. Buna göre, kira artış oranı tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamasına göre belirlenen oranın üzerinde belirlenememektedir.

7409 sayılı Kanun ile TBK’ya eklenen geçici madde uyarınca, 10.06.2022-01.07.2023 tarihleri arasında yenilenen konut kirası sözleşmelerinde artış oranı %25 ile sınırlandırılmıştır.

Tarafların kira artış oranı üzerinde anlaşma sağlayamaması: Tarafların kira artış oranı üzerinde anlaşma sağlayamamaları halinde kira bedelinin tespiti için kira tespit davası açılması mümkündür. Açılacak kira tespit davasında, taşınmazın durumu, emsal kira bedelleri dikkate alınarak yasal sınırlar içerisinde kira bedelinin tespiti gerçekleşecektir.

Beş yıldan uzun süreli kira sözleşmesinin bulunması: Ekonomik koşulların değişmesi vb. sebeplerle uzun süreli kira ilişkilerinde belirlenmiş olan kira bedeli taraflar arasındaki sözleşme ilişkisinin devamını zorlaştırabilmektedir. Beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde kira artış oranı, taşınmazın durumu, emsal kira sözleşmeleri ve Tüketici Fiyat Endeksi oranı dikkate alınarak yeniden belirlenebilmektedir. Beş yıldan uzun süreli kira ilişkilerinde, yasal sınır ile bağlı olmaksızın kira bedelini tespit mümkündür.

Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?

Kira tespit davası, kiracı veya kiraya veren tarafından açılabilmektedir. Taşınmazın birden fazla malikinin olduğu durumlarda elbirliği mülkiyet hali söz konusu ise tüm maliklerin davayı birlikte açmaları gerekmektedir.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir?

TBK m. 345 uyarınca, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin olan kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak davanın açıldığı tarih, mahkemece belirlenecek olan kira bedelinin hangi kira döneminden itibaren uygulanacağı hususunda belirleyici olacaktır.

Kira tespit davası ile tespit olunacak yeni kira bedelinin, izleyen kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanabilmesi için kira tespit davasının yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin olarak kiracıya bildirimde bulunulmuş olması gerekmektedir.

Kira Tespit Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira Tespit Davasında görevli ve yetkili mahkeme, sözleşmenin ifa yerindeki veya davalının yerleşim yerindeki sulh hukuk mahkemesidir.

Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Yöntemine Başvurulabilir Mi?

6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na göre Arabuluculuk, tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebilecekleri ve kamu düzeninden sayılmayan işlerden kaynaklanan uyuşmazlıklar bakımından uygulanır. Kira uyuşmazlıkları tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebildikleri bir konuya ilişkin olduğundan arabuluculuk yöntemiyle çözüme kavuşturulması mümkündür.

Her iki tarafın ticari işletme olması halinde kira alacaklarına ilişkin uyuşmazlıklarda arabuluculuk yöntemine başvurulması dava şartıdır.  Böyle bir durumda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur.

Kira uyuşmazlığının arabuluculuk yöntemiyle çözümü mahkeme yargısına göre birtakım avantajlara sahiptir. Günümüzde mahkeme yargısı uzun yıllar sürmekte, dava masrafları söz konusu olmaktadır. Bununla birlikte, yargılama süreci boyunca taraflar arasındaki ilişkinin devamı ve geleceği zarar görmektedir. Hak temelli bir yargılama olan mahkeme yargılaması sonucunda kanunlar çerçevesinde verilen karar taraflar için bağlayıcı olmaktadır. Arabuluculuk yöntemi ile uyuşmazlığın çözümü kısa zaman içerisinde sağlanabilmektedir. Bununla birlikte taraflar arasındaki ikili ilişkinin korunması sağlanmaktadır. Arabuluculuk menfaat temelli bir uyuşmazlık çözüm yöntemi olduğundan taraflar anlaşacakları konuları serbestçe belirleyebilmektedir. Arabuluculuk uyuşmazlık çözüm yöntemi sonucunda anlaşma sağlanması halinde, tarafların anlaştığı hususlar hızlı ve etkin bir şekilde uygulamaya konulabilmektedir. Arabuluculuk sürecinin sonunda düzenlenen anlaşma belgesi, taraflar ve avukatları ile birlikte imzalanması halinde ilam niteliğinde belge sayılmaktadır. Arabuluculuk uyuşmazlık çözüm yöntemi, kira uyuşmazlıklarının çözümünde hızlı ve etkin bir çözüm yöntemi olarak uygulanabilmektedir.